Cuánto valen las 90 hectáreas a expropiar y cómo sigue el plan de venta a privados para un polo logístico

El paso clave ahora es determinar cuánto vale cada propiedad y, a partir de esa tasación, cuánto deberá pagar el Estado en concepto de indemnización.

La primera referencia disponible ya permite ponerle un número al proyecto: las 90 hectáreas tienen un avalúo fiscal de unos $174 millones según los valores de la Administración Tributaria Mendoza (ATM) para 2026. Ese monto, sin embargo, no equivale todavía a lo que la Provincia deberá pagar a los propietarios, porque la tasación para fijar las indemnizaciones está en trámite.

Una vez que ello esté resuelto, el Ejecutivo deberá oficializar las expropiaciones mediante un decreto. ¿Y después qué?

Más de 20 años esperando la expropiación

Las 90 hectáreas no son nuevas para el mapa de expropiaciones de Mendoza. Los 14 inmuebles llevan más de dos décadas sujetos a expropiación, aunque originalmente tenían otro destino: ampliar el Parque de Servicios e Industrias Palmira (PASIP), proyecto que finalmente no se concretó.

A lo largo de ese tiempo, algunos de los terrenos permanecieron incultos. Otros, en cambio, cuentan con construcciones, galpones o cultivos; e incluso algunos pasaron de mano en mano, aunque siempre a sabiendas de que en algún momento podría concretarse la expropiación.

Lo que resolvió ahora el Ejecutivo, junto con la Legislatura y la Municipalidad de San Martín, fue cambiar el destino de esas hectáreas para, en lugar de expandir el PASIP, levantar un polo logístico que responda a las necesidades actuales del comercio local e internacional.

Cuánto valen hoy los terrenos a expropiar para el polo logístico de San Martín

Los 14 inmuebles en conjunto suman un avalúo fiscal de unos $174 millones.

Valores vigentes por lote, según registros de ATM:

• Inmueble 1 (Patti e Hijos S.A., 15,4 ha): $12.863.019,00.
• Inmueble 2 (San Emilio S.A., 4,0 ha): $2.562.170,00.
• Inmueble 3 (San Emilio S.A., 11,1 ha): $46.971.486,00.
• Inmueble 4 (Romero, 5,6 ha): $3.778.110,00.
• Inmueble 5 (Cuevas Molina, 3,0 ha): $1.860.022,00.
• Inmueble 6 (Real S.A., 2,2 ha): $25.208.116,00.
• Inmueble 7 (Depósito Chaparro S.R.L., 1,7 ha): $19.657.998,00.
• Inmueble 8 (Frigocuyo S.A., pozo 150 m²): $601.350,00.
• Inmueble 9 (Azar y otros, 5,1 ha): $12.180.018,00.
• Inmueble 10 (Azar, 29,1 ha): $19.157.718,00.
• Inmueble 11 (Condori, 4,3 ha): $13.685.690,00.
• Inmueble 12 (Díaz, 5,6 ha): $3.962.911,00.
• Inmueble 13 (Díaz, 7,7 ha): $6.848.335,00.
• Inmueble 14 (Gianoni/Imberti, 7,5 ha): $4.595.441,00.

Varios inmuebles, además, registran estimaciones de mercado que duplican el valor fiscal (por ejemplo, el Inmueble 3 asciende a $93,9 millones).

De dónde saldrá el dinero para las expropiaciones

Una vez oficializadas las condiciones de las expropiaciones mediante el decreto reglamentario, se podrán hacer efectivas las mismas por su calidad de “urgente”. Cualquier oposición por parte de los propietarios, entonces deberá tramitar por la vía administrativa o judicial que corresponda.

Todo el trámite correrá por cuenta de la provincia. ¿Pero quién pondrá los fondos?

En los considerandos del proyecto de ley que se trató y votó en la Legislatura, el propio intendente de San Martín, Raúl Rufeil, abrió la puerta para que la coparticipación que recibe el municipio por parte de la provincia sea la llave para financiar las expropiaciones necesarias para construir el Polo Logístico del Este.

La propuesta era que, aunque el sujeto expropiante sea Mendoza, el dinero para indemnizar a los actuales dueños de las 90 hectáreas se descontará en cuotas de la coparticipación.

Sin embargo, Elizabeth Giunta, subsecretaria de Hacienda de la Municipalidad de San Martín, puso el freno de mano respecto de esa alternativa: “No hay nada firmado y no está en el texto de la ley”.

Es decir, en el expediente figura y en los considerandos también y, de hecho, “podría ser –como no- que se firme un convenio” para efectivizarlo, pero, advirtió la funcionaria, en caso de que exista “tendría que haber una contraprestación para San Martín”. Mientras tanto, desde el Ministerio de Producción nada dijeron al respecto a Diario UNO.

Cómo sigue el plan de venta a privados para la concreción del polo logístico

Una vez concretado el proceso de expropiación de los inmuebles, la Provincia dará paso a la etapa de desarrollo del Polo Logístico del Este bajo un modelo de gestión privada.

El Plan de Directrices aprobado como anexo de la Ley N° 9714 establece que se llevará adelante una licitación pública para la venta de las 90 hectáreas expropiadas a inversores particulares.

De hecho, mientras se ajustan los trámites de expropiación, el Gobierno ya está avanzando en la preparación de los pliegos.

Para viabilizar este traspaso y la administración del proyecto, la ley autoriza al Poder Ejecutivo a transferir el dominio fiduciario de los inmuebles expropiados mediante la creación de un Fondo Fiduciario para el Polo Logístico del Este.

La licitación fijará plazos de ejecución y pautas para la utilización de la superficie. Según el plan, 48 de las 90 hectáreas estarán destinada a almacenes para el depósito de insumos, materias primas y productos terminados. Otras 15 hectáreas para almacenajes de productos especiales y maquinaria.

El masterplan exige además reservar 10 hectáreas para una playa de estacionamiento con capacidad para más de 1.000 camiones, 7 hectáreas para una estación de servicios, 6 hectáreas para cámaras de frío y 3 hectáreas para un Strip Center con locales comerciales, oficinas de coworking y asistencia municipal.

El Polo Logístico del Este se completará con una hectárea asignada a un hotel con capacidad para 100 camas y restaurante para el descanso de los transportistas.

El objetivo de esta venta de los terrenos a privados es que los nuevos desarrolladores exploten la ubicación estratégica del predio sobre la Ruta 7, junto a la Variante Palmira-Agrelo y la red del Ferrocarril San Martín.