Desalojo exprés: qué se aplica en Mendoza y qué propone cambiar la ley de Milei

Si bien la iniciativa modifica algunas normas de fondo que rigen en todo el país, los cambios sustanciales están vinculados con el procedimiento judicial y tendrían aplicación directa únicamente en las jurisdicciones donde rige el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, como en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Para que esas nuevas reglas procesales puedan utilizarse en los tribunales provinciales, cada provincia debería incorporarlas a sus propios códigos de procedimiento.

Y ante esa situación, la pregunta es inevitable: ¿Mendoza necesita realmente acelerar los desalojos?

La respuesta depende de quién está ocupando la propiedad.

Mendoza ya tiene un desalojo súper exprés

En materia de alquileres, Mendoza está varios pasos delante de Nación.

Su código procesal establece que los desalojos por falta de pago o vencimiento del contrato pueden tramitar por un proceso monitorio, que es una vía especialmente rápida –incluso más acelerada que la que se está discutiendo en el Congreso-.

Para acceder a ella, el propietario solo debe acreditar su derecho con la documentación correspondiente y demostrar que intimó fehacientemente al ocupante a desocupar.

Cumplidos esos requisitos, el juez dicta la sentencia monitoria en 5 días, ordenando el desahucio en un plazo de 15 días.

El inquilino puede oponerse, pero sus posibilidades de defensa son acotadas y deben ser documentadas. Si existiese oposición, el proceso debe continuar, aunque la prueba admisible también estará limitada.

Desalojos en Mendoza vs. Desalojos en Nación

La propuesta nacional parte de otro esquema. Establece que los desalojos tramiten por juicio sumarísimo, una vía procesal rápida, pero que igualmente requiere el desarrollo de un proceso y una sentencia.

Por eso el proyecto incorpora como herramienta la desocupación inmediata del inmueble.

Según la iniciativa nacional, en los casos de falta de pago o vencimiento del contrato, el juez podrá disponer la entrega del inmueble al propietario durante el trámite, aplicando el procedimiento pactado en el contrato o, en su defecto, el previsto para los intrusos.

Y hay otro punto en el que Mendoza ya tiene herramientas similares a algunas de las que propone Nación. La sentencia de desalojo alcanza a todos los ocupantes del inmueble, aunque no hayan sido mencionados inicialmente en la demanda, y el oficial notificador puede identificarlos y requerir el auxilio de la fuerza pública y el allanamiento cuando sea necesario para cumplir su función.

También en Mendoza la presencia de niños, niñas o adolescentes no paraliza automáticamente el desalojo. El juez debe comunicar la situación al organismo de protección correspondiente y dar intervención al Ministerio Público de la Defensa y Pupilar.

Las 4 reglas de fondo que si alcanzarían a Mendoza

Más allá del procedimiento judicial, el proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada modifica el Código Civil y Comercial de la Nación, por lo que esas normas sí tendrían alcance en las provincias.

Para los alquileres de vivienda, establece 4 reglas principales:

• Intimación previa: antes de iniciar una demanda por falta de pago, el propietario deberá intimar fehacientemente al inquilino por un plazo mínimo de 10 días corridos.
• Notificación electrónica: se reconoce como válido el domicilio electrónico constituido en el contrato para realizar esa intimación, incluso si el inquilino rechaza la comunicación o esta no se perfecciona por una causa imputable a él.
• Recepción de las llaves: el propietario no podrá negarse ni condicionar la recepción de las llaves al pago de las deudas que pudiera reclamar. Podrá dejar constancia de esas obligaciones.
• Consignación de las llaves: si el propietario rechaza las llaves, el inquilino podrá consignarlas judicialmente. Si lo hace dentro de los 10 días hábiles de notificado el rechazo, dejarán de devengarse alquileres y obligaciones accesorias desde el aviso original de entrega.

Desalojos cuando no hay contrato: intrusos y usurpaciones en Mendoza

Ahora bien, ese desalojo exprés que rige en Mendoza cuando hay un contrato de alquiler no se aplica de la misma manera cuando el propietario pretende recuperar una propiedad ocupada por alguien que nunca tuvo un vínculo contractual con el dueño.

Es el caso de los intrusos u ocupantes sin vínculo contractual, una situación que puede darse, por ejemplo, ante una usurpación de hecho.

El Código Procesal establece que, si no se puede utilizar la vía monitoria, la acción de desalojo de un inmueble debe tramitar por el proceso de conocimiento, un procedimiento más extenso.

Además, el desalojo tiene como objetivo discutir el derecho a la tenencia del inmueble. Si el ocupante plantea una controversia sobre la posesión o sobre un derecho que excede esa discusión, el conflicto puede requerir otra acción judicial.

Y es justamente en este tipo de casos donde la reforma nacional podría introducir un cambio en Mendoza.

El proyecto que recibió media sanción en el Congreso y que establece que las acciones de desalojo tramiten por la vía del juicio sumarísimo, contempla expresamente los casos de intrusos y tenedores precarios.

Pero además incorpora una herramienta para acelerar la recuperación del inmueble: una vez trabada la litis, el juez podría disponer la entrega inmediata del inmueble al propietario en cualquier estado del juicio, siempre que considere verosímil el derecho invocado y bajo caución juratoria.

Otros atajos que tiene Mendoza: el desalojo exprés del IPV y el protocolo de usurpaciones

La provincia avanzó recientemente con un mecanismo de desalojo exprés para recuperar viviendas del Instituto Provincial de la Vivienda (IPV) cuando un beneficiario es desadjudicado.

Si bien el Código Procesal ya contempla dentro del proceso monitorio los desalojos entre el IPV y un beneficiario desadjudicado, lo que se incorporó es que la resolución administrativa de desadjudicación y restitución de la vivienda sirve como título para iniciar esa vía rápida.

Por otra parte, aunque se trata de una herramienta de naturaleza diferente, Mendoza cuenta con un protocolo para intervenir casas abandonadas o usurpadas que presentan condiciones de riesgo o pueden convertirse en focos de inseguridad.

El mecanismo permite disponer medidas como tapeos de aberturas, cierres perimetrales, retiro de escombros y otras intervenciones de seguridad, e incluso demoliciones parciales cuando resulten necesarias.

No se trata de un procedimiento de desalojo en sí, sino de una medida que permite al Estado intervenir sobre un inmueble usurpado por razones de seguridad, más allá de que no resuelve el conflicto sobre la posesión o la titularidad de la propiedad.