Desalojo exprés: qué cambia para inquilinos y propietarios con la ley que aprobó el Senado

El proyecto de Propiedad Privada del gobierno nacional acelera plazos para el desalojo.

Así, la iniciativa modifica artículos del Código Procesal Civil y Comercial y del Código Civil y Comercial para acelerar los juicios de desalojo, tanto en casos de alquileres impagos como frente a ocupaciones precarias o usurpaciones.

Para conseguir la aprobación de estos cambios, el oficialismo debió sacar del texto del proyecto no solo la reforma de la Ley de Tierras sino también el capítulo vinculado al manejo de incendios forestales.

Los cambios para el desalojo de inquilinos

La iniciativa que aprobó el Senado endurece el proceso de desalojo y reduce los tiempos de permanencia de los inquilinos en el inmueble si el juez considera que está acreditado el derecho del propietario.

• Intimación de pago digital y física válida: si el destino del inmueble es habitacional, antes de iniciar la demanda de desalojo, el locador debe intimar fehacientemente al deudor por un plazo mínimo de 10 días corridos. Esta notificación puede enviarse al domicilio real o al domicilio electrónico constituido en el contrato, y será plenamente válida incluso si el inquilino se niega a recibirla o si la entrega fracasa por causas imputables a él.
• Juicio sumarísimo: la acción judicial por falta de pago se tramita por el procedimiento más breve previsto por el Código Procesal. La demanda procede formalmente contra el locatario, sublocatario o cualquier ocupante legítimo una vez que se ha constituido en mora respecto de las pautas fijadas en el contrato.
• Desalojo anticipado: el locador puede exigir, bajo caución juratoria, la desocupación inmediata del inmueble en las formas y plazos que fije el contrato. Si no prevé nada, se incorpora el “trámite para intrusos”, que habilita al juez a ordenar la restitución del inmueble antes de que termine el juicio. Hoy, en la práctica, el desalojo suele producirse al finalizar el proceso.
• Multas severas por mala fe: como contrapartida al desalojo exprés, si se demuestra que el propietario obtuvo la desocupación inmediata ocultando el contrato o los recibos de pago que el inquilino sí había realizado, el juez le aplicará una multa de hasta 10 veces el monto del último alquiler en beneficio del inquilino.
• Plazos más cortos para contestar la demanda y restricción de pruebas: al tramitar por juicio sumarísimo, se reducen los tiempos del proceso. Además, en los desalojos por falta de pago solo se admitirá prueba documental y pericial.
• Ejecución del desalojo: la orden podrá incluir desde el inicio la autorización para usar la fuerza pública, allanar el domicilio, abrir cerraduras y habilitar días y horas inhábiles cuando corresponda.
• Alcance sobre todos los ocupantes: la orden de desalojo comprende también a quienes se encuentren ocupando el inmueble junto con el demandado, evitando que aparezcan nuevos ocupantes para impedir la ejecución.
• Protocolo para familias vulnerables: si en la vivienda hay menores, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el juez deberá dar intervención a los organismos de protección para procurar una alternativa habitacional transitoria en un plazo que no podrá superar los 10 días, sin suspender el proceso de desalojo.

El proyecto de Propiedad Privada que trata el Senado acelera plazos para el desalojo de inmuebles.

Otros cambios en los alquileres

• El locador no podrá rechazar las llaves: si el inquilino quiere devolver el inmueble, el propietario no podrá negarse a recibir las llaves ni condicionarlo al pago de deudas pendientes.
• Consignación judicial de las llaves: si el propietario no recibe las llaves o guarda silencio, el inquilino podrá consignarlas judicialmente. En ese caso, los gastos correrán por cuenta del locador.
• Se corta el devengamiento del alquiler: una vez intimado fehacientemente el propietario para recibir las llaves, el inquilino deja de adeudar alquileres y otras obligaciones accesorias, siempre que haga la consignación judicial dentro de los 10 días hábiles siguientes. Es una protección importante para el locatario.
• Notificaciones electrónicas: el proyecto consolida la posibilidad de que las intimaciones y notificaciones se practiquen en el domicilio electrónico constituido en el contrato.

Otros cambios en los juicios de desalojo

• Se amplía quiénes pueden iniciar el desalojo: la acción podrá ser promovida por quien invoque un derecho o interés legítimo afectado, cualquiera sea su naturaleza jurídica.
• Alcanza a más tipos de ocupantes: el régimen comprende a locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualquier otro ocupante que deba restituir el inmueble.
• Desalojo anticipado para intrusos y ocupantes precarios: el juez podrá ordenar la entrega inmediata del inmueble, antes de la sentencia definitiva, si considera verosímil el derecho del demandante y este presta caución juratoria.
• Mayor identificación de los ocupantes: el notificador deberá identificar quiénes viven en el inmueble y en qué carácter lo hacen. Incluso podrá requerir el auxilio de la fuerza pública para cumplir esa tarea.
• La sentencia alcanza también a quienes no fueron demandados: los sublocatarios u otros ocupantes presentes serán notificados y, aunque aparezcan otros ocupantes durante el proceso, la sentencia de desalojo también producirá efectos sobre ellos. Con esto se busca evitar que el lanzamiento se frustre por el ingreso de nuevas personas al inmueble.
• Más facultades para ejecutar el lanzamiento: el Oficial de Justicia podrá requerir la fuerza pública, allanar el inmueble, abrir cerraduras y designar un depositario para los bienes muebles que encuentre en el lugar.

Debate el Senado: 37 a 34, sin Fernández Sagasti

El Senado retomó la sesión que pasó a cuarto intermedio antes del receso invernal del Poder Legislativo; no sin antes discutir hasta el hartazgo. El oficialismo debió eliminar capítulos enteros del proyecto original para asegurarse los votos para la media sanción de los cambios en desalojos y expropiaciones.

El oficialismo cuenta votos hasta último momento para sesionar la ley de propiedad privada en el Senado.

Antes de debatir la ley de propiedad privada, los senadores libertarios, aliados y opositores definieron a mano alzada que la mendocina Anabel Fernández Sagasti no pueda sesionar y votar de manera remota, a pesar de cursar un embarazo de riesgo de 32 semanas que le impide viajar.

Como presidenta del Senado, Victoria Villarruel había autorizado a la peronista pero sus pares debían refrendar el decreto para que tuviese validez. Sin embargo, lo que resolvieron fue que la decisión final la tome la Comisión de Asuntos Constitucionales del Senado, lo cual significó -por lógica- que no pudiese participar de la sesión del día para la cual se había pedido la excepción.

Finalmente, el proyecto aprobado se redujo a tres ejes: la aceleración de los procesos de desalojo, cambios en los requisitos para las expropiaciones estatales y mecanismos de regularización dominial para determinados inmuebles rurales. Sin modificaciones en el manejo de terrenos incendiados ni el capítulo III que reformaba la Ley de Tierras Rurales sobre los límites para la compra por parte de extranjeros.