Ordenamiento territorial

Lotes de U$S10 el m2, desarrollo irregular y falta de control: el combo que hizo explotar el piedemonte lujanino

Precios de 3 a 10 veces menores que a pocos kilómetros explican en parte el por qué del crecimiento de la urbanización en la zona. Años de grises legales y avances a espaldas de la reglamentación aportaron para un combo explosivo

Con $300.000, según la fluctuación del blue, se puede conseguir un lote de 100 m2 en el piedemonte lujanino. Por la mitad de ese precio también aunque hay que atenerse a las consecuencias. Esos valores y grises legales en medio de la falta de planificación del territorio hicieron que se desatara la explosión de la zona de hace 15 años a esta parte.

Así lo cuentan funcionarios, exfuncionarios, vecinos y corredores inmobiliarios consultados por Diario UNO.

Todos coinciden en algo: no hay ningún inocente en este juego. Ni los que especulan ni los que cierran los ojos y compran lo que pueden para tener su casa. Tampoco los vendedores ni los comisionistas ilegales. Ni los ricos ni los pobres. Y menos aquellos que debían controlar y ordenar y no lo hicieron.

►TE PUEDE INTERESAR: La nieve nos llegó al cuello y nos enrostró que el turismo de alta montaña está subdesarrollado

Piedemonte (13).jpeg
Camino al piedemonte de Luján de Cuyo, un mundo de características especiales y una vista única a un costado de la ruta 82.

Camino al piedemonte de Luján de Cuyo, un mundo de características especiales y una vista única a un costado de la ruta 82.

Cuánto cuesta un lote en el piedemonte de Luján de Cuyo

Estanislao Puelles Milán, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, hizo una evaluación de la zona junto a colegas y funcionarios lujaninos en un foro que se desarrolló hace un mes.

Las conclusiones son las que están a simple vista. La característica principal del piedemonte de Luján es su heterogeneidad. Allí conviven barrios de alto nivel adquisitivo como Palmares Valley o Aguaribay y viviendas sin servicios y sin aprobación por parte de las autoridades.

En la zona hubo fraccionamientos indebidos y hasta al margen de la ley. Se vendieron loteos sin servicios y el mercado es, en buena parte, directo o por comisionistas ilegales.

En ese intercambio hay un detalle no menor que atrae a los compradores: el precio.

El metro cuadrado de terreno de un barrio dentro de la informalidad, según aquella última evaluación formal que hicieron los profesionales, puede costar aproximadamente 10 dólares. Por lo que un lote de 100 m2, según la fluctuación del blue, podría encontrarse hoy en $300.000.

Cuando hablamos de "informalidad" nos referimos a aquellos que pueden tener servicios como luz y agua pero no pavimento; que iniciaron como ilegales pero que ya han sido presentados en la municipalidad con intenciones de regularizarse.

TE PUEDE INTERESAR: La llegada de Sergio Massa a Economía potenció a sus representantes y posibles aliados de Mendoza

Piedemonte (6).jpeg
Lotes en venta en el piedemonte de Luján de Cuyo.

Lotes en venta en el piedemonte de Luján de Cuyo.

Pero incluso por la mitad de ese precio, por $150.000, puede conseguirse un terreno de las mismas amplitudes. Claro, sin expediente iniciado en la Municipalidad y, por consiguiente, sin papeles ni servicios. Lo que puede salvar una necesidad de vivienda pero no deja de ser una lotería.

Ya cuando la situación dominial mejora, es decir que el lote tiene, además de servicios, escritura que respalde la titularidad del dominio, el precio sube a unos 30 dólares el m2. Hoy en día estaríamos hablando de unos $10.000 el m2 por lo que un lote de unos 100 m2 se podría conseguir en aproximadamente $1 millón.

Piedemonte (12).jpeg
Barrios privados de diferentes características conviven con loteos irregulares y sin servicios en el piedemonte lujanino.

Barrios privados de diferentes características conviven con loteos irregulares y sin servicios en el piedemonte lujanino.

¿Y es un buen precio? Si lo comparamos con los que se manejan del otro lado de la ruta 82 (Panamericana), claro que sí.

En la llamada "zona de boliches", apenas a unos pocos kilómetros pero sin la urbanización del piedemonte, se consiguen lotes en venta de similares características de entre 30 y 60 dólares el m2. Y ya más hacia el Acceso Sur, también en Luján, los precios suben a 90 o 100 dólares el m2.

La situación no es diferente cuando de barrios de alto poder adquisitivo se trata.

En el mismo piedemonte lujanino podemos encontrar un barrio privado con el m2 a 120 o 130 dólares.

Muchos de ellos se cotizan a dólar oficial y, aunque son de lujo, pueden llegar a costar menos de la mitad de lo que cuesta uno en pleno Chacras de Coria, a solo unos metros de distancia.

Allí un lote en un barrio semiprivado no baja de los 200 dólares el metro cuadrado.

12.000 personas en casi 100 desarrollos de diferente escala y estructura

La explosión del hoy llamado Vertientes del Pedemonte comenzó hace unos 15 años. En aquellos tiempos, Luján de Cuyo y Las Heras se debatían esa porción de tierra que tiene su principal acceso a través de la ruta 82, a un costado de la estación de servicio YPF y frente al salón de eventos Desert.

El proceso de expansión urbana en esta área se hizo cada vez más intenso, de alta volatilidad y desorden.

"La zona se desarrolló de espaldas a la reglamentación y sin intervención de organizaciones provinciales que podrían haber dado marco normativo general", cuentan desde la Municipalidad de Luján de Cuyo respecto de aquellos tiempos amparados por el conflicto jurídico con Las Heras.

"Era un viva la Pepa", dice a diario UNO un exfuncionario lujanino.

La urbanización realizada sobre el ex loteo Pérez Guilhou, de casi 2.000 hectáreas, fue uno de los principales problemas. Lo que comenzó como una usurpación, acabó siendo una venta de terrenos sin servicios y sin orden, a bajo costo y con muchas facilidades de pago.

Piedemonte (1).jpeg
Luján de Cuyo ha identificado 99 desarrollos entre los que coexisten fideicomisos, condominios, cesiones de derechos, prescripciones adquisitivas, cooperativas de viviendas y loteos encuadrados en la Ley Provincial.

Luján de Cuyo ha identificado 99 desarrollos entre los que coexisten fideicomisos, condominios, cesiones de derechos, prescripciones adquisitivas, cooperativas de viviendas y loteos encuadrados en la Ley Provincial.

Compradores y vendedores pensaron que en algún momento la situación se regularizaría pero para muchos no fue así.

Vecinos y funcionarios actuales y de aquellas épocas de conflictos de límites con Las Heras cuentan que el municipio lasherino acababa aprobando individualmente fraccionamientos de tierra, lo que constituyó un avance de población por fuera de las obligaciones que impone la Ley de Loteos, Nº 4341.

Cesiones de derechos, ventas entre particulares con contratos de compraventa y aprobaciones de loteos rurales que no exigen al vendedor o al desarrollador inmobiliario dotar de servicios la tierra que se vende estaban permitidas por el Código Civil, lo que dio lugar a grises legales en medio de la falta de planificación del territorio.

El litigio judicial culminó en diciembre del 2018 cuando la Suprema Corte confirmó que 11.000 hectáreas del piedemonte pertenecen a Luján de Cuyo.

Allí, según un informe del Municipio, son entre 3.500 y 4.000 las parcelas destinadas a vivienda y hoy viven 12.000 personas. Luján proyecta que a 50 años, la ocupación máxima del lugar será de 50.000 personas.

Proceso de regularización dominial

Desde el ok de la Suprema Corte, funcionarios de la Municipalidad de Luján de Cuyo dijeron a Diario UNO que se afrontó un "proceso de regularización de fraccionamientos existentes para que sus vecinos logren acceder a las condiciones de vida de un territorio desarrollado y dotado de adecuados accesos, equipamientos y servicios".

En ese proceso se han identificado 99 desarrollos entre los que coexisten fideicomisos, condominios, cesiones de derechos, prescripciones adquisitivas, cooperativas de viviendas y loteos encuadrados en la Ley Provincial.

Piedemonte (3).jpeg
La urbanización no para de crecer en el piedemonte. La Municipalidad de Luján de Cuyo proyecta que dentro de 50 años la ocupación máxima podría ser de 50.000 personas.

La urbanización no para de crecer en el piedemonte. La Municipalidad de Luján de Cuyo proyecta que dentro de 50 años la ocupación máxima podría ser de 50.000 personas.

De esos, según informaron desde el Municipio, 74 desarrollos sin aprobación o con alguna que no se condice con la realidad se adecuaron a las pautas del diseño urbano de bajo impacto.

Otros 12 tienen sus solicitudes en curso y 6 loteos ya fueron aprobados acorde a la ley; pero restan 7 desarrollos identificados que aún no se normalizan y sobre los cuales la secretaría de Ambiente de la Provincia podría tomar medidas.

Escasa infraestructura y pocos servicios para la población actual

Además de la regularización dominial, el principal problema de servicios en esta zona es la falta de agua. La mayoría de las viviendas se abastece con agua extraída de pozos por medio de bombeo; pero para consumo humano la mayor parte del agua se lleva con camiones cisternas municipales.

Desde la Municipalidad de Luján dijeron a Diario UNO que se ha intimado a AYSAM para terminar el proyecto del servicio de agua para poder buscar el financiamiento necesario para hacer la obra que permita dotar de agua a todo el territorio.

En el caso de electricidad, hay una cobertura casi total aunque con algunas conexiones precarias y/o clandestinas en las zonas ocupadas por asentamientos informales. También es deficiente el alumbrado público.

Piedemonte (7).jpeg
Los paneles solares resultaron una solución para buena parte de la población del piedemonte lujanino.

Los paneles solares resultaron una solución para buena parte de la población del piedemonte lujanino.

Y respecto del gas, solo se encuentran puntualmente redes muy reducidas y muchos de los vecinos se abastecen con garrafas.

En Luján, dicen que para afrontar estas problemáticas, el Municipio trabaja junto a un referente de cada barrio: "Con cada uno de estos referentes tenemos una estrategia para llegar una solución".

Por otra parte, los pobladores de la zona acumulan un reclamo de años por una escuela, un centro de salud, mayor seguridad y espacios verdes comunes.

Dada la estructura del piedemonte, ninguno de esos puntos es sencillo de lograr.

Desde la Municipalidad de Luján dijeron a Diario UNO que está planificado asfaltar la calle de la Virgen; en tanto que la escuela, el centro de Salud y la comisaría son un sueño a muy largo plazo.

El principal inconveniente radica en conseguir los terrenos y su titularidad para que la DGE, el ministerio de Salud y el de Seguridad puedan planificar esas obras.

Temas relacionados: