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Vivienda digna: el hábitat como una política de Estado

El derecho a la vivienda digna es el derecho a la ciudad, al acceso a espacios públicos, servicios básicos esenciales y a una infraestructura adecuada.

El derecho a una vivienda digna hoy se ha extendido a lo que llamamos el derecho a la ciudad, es decir, la posibilidad del acceso y disfrute del espacio público, del acceso a los servicios básicos esenciales, como la salud, la educación, las comunicaciones, la movilidad y el transporte, y la infraestructura necesaria para una vida digna de las mayorías. Así, en las últimas décadas, el derecho a la ciudad se ha convertido en una bandera para muchos sectores postergados del acceso al hábitat urbano, el que debería poder ser disfrutado por todos y todas. La lucha por este derecho a la ciudad y su disfrute se ha convertido en la “lucha de clases” en los territorios del siglo XXI. Las políticas públicas, implementadas por los distintos niveles de gobierno, deben propender a garantizar y promover este derecho a la ciudad y al hábitat urbano a todos los habitantes.

Las políticas públicas de desarrollo territorial tienen diversos componentes. Una de esas patas, no la única, es el acceso al hábitat y la vivienda de todos los ciudadanos. Durante mucho tiempo, las políticas de hábitat han estado con el foco puesto en construir más y más viviendas, al por mayor, como si esa fuese la solución al déficit habitacional que padecemos, no sólo los argentinos sino los latinoamericanos en general. El Estado, a lo largo de décadas, se ha dedicado a subsidiar la oferta de vivienda social, generando grandes ganancias a las empresas constructoras pero magras soluciones en materia habitacional para los usuarios. En muchos casos, con una baja calidad constructiva y emplazadas en una alejada ubicación del tejido urbano, lo que acarrea altos costos de conectividad e infraestructura para el Estado y para los habitantes de esos barrios. Sin embargo, el problema central del acceso a un hábitat digno no radica tanto en el problema de la vivienda como en el problema del suelo.

Nos hallamos, en Argentina, desde hace unas tres a cuatro décadas, en un escenario con un alto consumo de suelo para un crecimiento de baja densidad, que genera prácticas especulativas, imposibilidad de acceso a suelo urbanizado para muchas familias, fragmentación socio-territorial e informalidad urbana. Por otro lado, existe mucho suelo ocioso disponible para vivienda. Resulta necesario, entonces, ampliar la oferta de suelo urbanizado que cuente con infraestructura, equipamiento y una localización adecuada.

El suelo urbanizado debe ser accesible a los diferentes sectores sociales, considerando sus respectivas capacidades de pago. Necesitamos generar mejores ciudades, más compactas, más equitativas y más accesibles para todos y todas. Esto se logra sólamente coordinando tres componentes esenciales de las políticas públicas de desarrollo territorial y hábitat: el ordenamiento territorial, la gestión del suelo y las políticas de crédito, donde el subsidio no esté enfocado en la oferta sino hacia la demanda y de un modo segmentado.

Con respecto al primer componente, el ordenamiento territorial, el Gobierno Nacional está decidido a reforzar la actividad del Consejo Federal de Planificación y Ordenamiento Territorial (COFEPLAN), con el fin de sancionar una ley marco federal de presupuestos mínimos en la materia, a la que adhieran las 23 provincias argentinas y el distrito federal (CABA), al tiempo que estimule y promueva la sanción de instrumentos normativos provinciales y municipales en todo el territorio. El segundo componente, la gestión del suelo, por otro lado, ha pasado a un primer lugar en las políticas del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación. A principios de agosto de 2020, la cartera liderada por María Eugenia Bielsa impulsó dos herramientas fundamentales relacionadas con ello: el Plan Nacional de Suelo y el Programa Procrear 2020.

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El Plan Nacional de Suelo busca vincular la política de suelo con el desarrollo territorial y contempla una regulación adecuada del mercado del suelo en las distintas localidades, generando suelo urbano asequible, producido o promovido por el Estado, lo cual resulta fundamental para generar soluciones habitacionales y el arraigo de la población en cada localidad y pueblo del país. El Plan Nacional de Suelo permite: ampliar la accesibilidad de las familias a suelo urbano; mejorar las capacidades de la política de hábitat, al generar suelo para construir viviendas; se complementa con Procrear, generando suelo para desarrollos urbanísticos y habitacionales; impulsa acuerdos entre el Estado y propietarios de suelo, para desarrollar suelo urbanizado de calidad a través de convenios urbanísticos; y promueve el arraigo en todo el territorio.

Este ambicioso plan posee cuatro componentes principales. Primero, el Programa Nacional de Producción de Suelo, destinado a la generación de lotes con servicios para ampliar el acceso a suelo urbanizado y a la creación de bancos de tierras que sirvan para regularizar el mercado del suelo, constituir reservas de tierras públicas y lograr un aprovechamiento integral mejorando la oferta y los precios del suelo. Segundo, el Programa Nacional de Capacitación y Asistencia Técnica, dirigido a funcionarios y técnicos de los gobiernos provinciales y locales con el fin de mejorar la aplicación de políticas de suelo a nivel subnacional. A ellos se le suman una Mesa Intersectorial de Políticas de Suelo, un ámbito participativo compuesto por el sector público, privado, organizaciones gremiales, universidades y organizaciones civiles, junto al Observatorio Nacional de Acceso al Suelo, que consta de un Registro Territorial de Suelo Apto sumado a un Observatorio Nacional de Precios del Suelo en todo el país.

El relanzamiento del Programa Procrear, por otro lado, lleva aparejado el espíritu federal original de los primeros tiempos y tiene al Estado como impulsor del desarrollo territorial, reactivando las economías locales y la generación de empleo, disminuyendo las maniobras especulativas del mercado inmobiliario e integrando los procesos habitacionales a la trama urbana. A ello se suman un amplio rango de destinatarios, criterios de sustentabilidad ambiental, perspectiva de género y una nueva fórmula de actualización crediticia (HogAr) que estaría ajustada al coeficiente de variación salarial publicado por el INDEC. Consta de nueve líneas programáticas que son el resultado de reconocer la diversidad de las problemáticas habitacionales, brindando soluciones que van desde el mejoramiento de la vivienda existente mediante refacciones, pasando por ampliaciones, construcción de viviendas de 60 metros cuadrados, lotes con servicios, hasta viviendas nuevas en desarrollos de edificios de vivienda multifamiliar en contextos urbanos consolidados o en desarrollos urbanísticos en predios Procrear.

La combinación de los distintos instrumentos mencionados, articulados entre sí y entre los distintos niveles del Estado, nacional, provincial y local, es lo que permite el éxito de las políticas y estrategias territoriales para el acceso al hábitat urbano de todos los ciudadanos. De este modo, el hábitat ocupa así, en la actualidad, un primer lugar en las políticas públicas federales, en la que los distintos sectores sociales, políticos y económicos, puedan estar de acuerdo en su metodología e implementación. Mediante esta articulación y búsqueda de consensos multiescalares, se plantea entonces que el hábitat se convierta definitivamente en una política de Estado para todos los argentinos.

* Martín Sánchez es Consultor en Sostenibilidad y Desarrollo Territorial. Titular de la cátedra de Urbanismo y docente de la Maestría en Gestión Ambiental y Territorial de la Universidad de Congreso.