Siempre se dijo que un mercado seguro para invertir en Argentina era el inmobiliario, ya que la ganancia que obtenían los propietarios de sus inmuebles era mejor que la de, por ejemplo, un plazo fijo. Sin embargo, desde la devaluación de 2018 la rentabilidad cayó del 6% al 3%, siendo la más baja de los últimos 30 años.
El dato lo aportó Estanislao López Milán, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios, quien explicó sintéticamente que la baja en la rentabilidad se produjo por la devaluación del peso y será difícil de recuperar en el corto plazo.
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Para graficar esa caída, Puelles Milán puso de ejemplo los valores que se manejan por un departamento en Mendoza. Antes de la devaluación, con el dólar a $20, un inmueble de dos habitaciones bien ubicado podía costar U$S100 mil, es decir, unos $2.000.000.
De ese departamento la rentabilidad estaba en el orden del 5,5% al año, con un alquiler de $9.000 por mes y un total de casi $110.000 en 12 meses.
"Ahora con el dólar a $43 ese mismo departamento vale unos $3.700.000 y te paga por un alquiler unos $11.000 por mes ($132.000 al año), por lo que la renta real es del 3,5% es decir, cayó prácticamente el 40% la tasa interna de retorno", explicó Puelles Milán.
Además, hay que tener en cuenta que en esa ganancia no se contemplan los gastos que el propietario debe realizar por pintura y mantenimiento general de la vivienda, por lo que si bien no hay un monto exacto, en general esa cifra termina disminuyendo.
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"El otro aspecto que no se contempla es que con los aumentos de las tarifas de gas y luz, sumado a las expensas, muchos propietarios deciden bajar el precio de los alquileres para que los inquilinos puedan hacerle frente a los gastos o en el caso de que sean nuevos, puedan ingresar", agregó Puelles Milán.
En ese caso, se está dando que si un departamento está en el orden de los $10.000 para alquilar, pero las expensas son por ejemplo de $1.500, lo que muchas veces hacen los propietarios es bajar el precio del alquiler a $8.500 o $9.000 para poder arrendarlo.
En cuanto a los locales comerciales o galpones industriales, la rentabilidad habitual era más alta, del 10% aproximadamente, y también bajó en promedio al 5%.
"Muchos propietarios que tienen contratos a cinco años lo que hacen es renegociar los alquileres y proponer en vez de un 30% de aumento anual, un 20%, o en algunos casos ni siquiera aumentar, porque sino el inquilino se va", informó Puelles Milán.
En cuanto a los comercios, el presidente de los Corredores Inmobiliarios explicó que con el "efecto Chile" que se viene produciendo hace ya más de tres o cuatro años, bajó el consumo y eso hace que tengan menos dinero para afrontar gastos de alquileres, por lo que muchos se van del local.
Mal panorama
Lo que debería pasar para que la rentabilidad vuelva a subir tiene que ver con tres factores. El primero de ellos, y más importante, tiene que ver con la previsibilidad.
"No me gusta ser pesimista, pero lo que necesita el mercado inmobiliario es previsibilidad, y es algo que no vemos que pase, ya que cuando intentaron dar cifras macroeconómicas a largo plazo, no estuvieron ni cerca de cumplirse", lamentó Puelles Milán.
Los otros dos factores tienen que ver con el dólar y la tasa de interés. En cuanto al dólar, lo importante según Puelle Milán no es necesariamente que baje, sino que se estabilice y se mantenga estable por un tiempo prolongado.
Respecto de la tasa, si es importante que baje, porque estando cercana al 70%, nadie se anima a realizar una inversión.
"Si nadie invierte este año, porque la tasa de interés es altísima, el año que viene se verá un impacto en el mercado inmobiliario porque esos inmuebles no estarán y hará crecer la demanda, y si sube la demanda, sube el precio", cerró.
