Cuando una deuda empieza a crecer, hay un momento en que la preocupación deja de ser solamente cómo pagarla, y hay quienes empiezan a preguntarse: ¿puedo perder mi casa? La respuesta es que sí, en determinadas circunstancias, pero existe una herramienta legal para proteger la vivienda familiar y darle “inmunidad” ante el ataque de los acreedores.
La Afectación de Vivienda, ex Bien de Familia, sirve para proteger la casa familiar del ataque de acreedores.
Se trata de la Afectación al Régimen de Vivienda, el nombre que tiene actualmente lo que durante años se conoció como Bien de Familia.
Tiene condiciones, sí. También excepciones. Pero es un trámite sencillo, que hasta puede realizarse gratis y que, en este contexto de familias cada vez más preocupadas por las deudas y la morosidad, puede resultar muy útil.
El Colegio Notarial de Mendoza, de hecho, ha organizado una jornada especial para constituir afectaciones de manera gratuita, simultáneamente en Ciudad, San Rafael y San Martín.
Lo que hay que saber antes de endeudarse
Valeria Álvarez, presidenta del Colegio Notarial de Mendoza, explicó a Diario UNO que la Afectación a Vivienda protege el inmueble frente a las deudas posteriores a su inscripción.
Es decir, hay una condición fundamental para que el bien de familia quede fuera del alcance los acreedores: la afectación debe hacerse antes de que la persona caiga en mora.
Esto significa que, si una persona afecta su casa y después contrae una deuda que no puede pagar, ese inmueble queda a salvo de un eventual embargo o ejecución por esa obligación –salvo que se trate de una de las deudas exceptuadas por ley-.
Si se constituye la Afectación cuando la deuda ya está en mora, ya se entra en un terreno pantanoso y seguramente terminará siendo un juez quien determine si esa protección puede hacerse valer frente al acreedor.
Por eso, Álvarez insiste: se trata de una herramienta para anticiparse a un posible problema financiero. No permite proteger la vivienda frente a una deuda que ya está en conflicto, sino resguardar el inmueble para el futuro.
¿Qué más hay que tener en cuenta? Que, como decía, también hay deudas que quedan fuera del régimen. Entre ellas están las expensas y los impuestos o tasas vinculados directamente con la propiedad, como el Impuesto Inmobiliario y las tasas municipales.
El Bien de Familia y los créditos hipotecarios
Una situación particular se presenta con los créditos hipotecarios. Cuando se constituye una hipoteca, el banco –generalmente- exige que el inmueble no esté afectado al régimen de vivienda: necesita que la propiedad esté "limpia".
Ahora bien; una vez constituida la hipoteca, la vivienda puede ser afectada, pero la protección servirá para otro tipo de deudas y no será oponible al banco que tiene la garantía.
¿Quién puede proteger su casa?
La Afectación de Vivienda está pensada para el inmueble donde mora el titular con su familia.
Pero el régimen actual es más amplio que el antiguo Bien de Familia. Desde la reforma del Código Civil y Comercial, también puede constituirlo una persona sola, un matrimonio o una pareja de convivientes, con o sin hijos en común.
Incluso puede subsistir después de un divorcio en determinadas circunstancias. Por ejemplo, si el inmueble es adjudicado a uno de los cónyuges y allí continúan viviendo los beneficiarios.
Cómo se hace la Afectación de Vivienda y cuánto cuesta
Hay dos formas de realizar la Afectación de Vivienda. Una es mediante un escribano, a través de una escritura pública; y la otra es de manera directa en el Registro de la Propiedad.
El primer mecanismo es mucho más rápido, pero tiene un costo que actualmente ronda el medio millón de pesos.
La otra opción es gratuita, pero, en ese caso, hay que solicitar un turno en forma presencial en el área de Vivienda de la Dirección de Registros Públicos y Archivo Judicial.
Para realizar el trámite, de una u otra manera, se debe contar con la escritura del inmueble, el acta de matrimonio si corresponde, las partidas de nacimiento y los DNI del titular y de los beneficiarios.
Y hay un dato que puede resultar especialmente importante para quien esté pensando en proteger su vivienda: no se necesita libre deuda.
La Afectación de Vivienda se mantiene hasta que sea levantada o mientras dure la vida de los beneficiarios.
Protección ante deudas, por escritura gratis por única vez
El Colegio Notarial de Mendoza decidió convertir el trámite en una de las actividades centrales de su jornada por el Día del Notario, que se celebra cada 2 de octubre.
El 30 de septiembre de 2026, de 11 a 14, escribanos realizarán gratuitamente la Afectación al Régimen de Vivienda para propietarios mendocinos.
Habrá tres sedes:
- Ciudad de Mendoza: Patricias Mendocinas 756
- San Rafael: Bernardo de Irigoyen 127
- San Martín: Avellaneda 350
La actividad es gratuita y tiene cupos limitados, por lo que requiere inscripción previa. El formulario puede completarse hasta el 21 de septiembre.
Una vez realizada la inscripción, el Colegio Notarial de Mendoza se comunicará con el escribano que llevará adelante el trámite de manera personalizada.
La iniciativa busca acercar a las familias una herramienta que muchas veces queda relegada hasta que aparece un problema patrimonial, cuando justamente su mayor utilidad está en haberla realizado con anticipación.
En pocas palabras
- Afectación a Vivienda: es la herramienta legal para proteger el inmueble frente a deudas futuras.
- Condición clave: el trámite debe realizarse antes de caer en mora para garantizar la protección.
- Costo y trámite: se puede hacer gratis en el Registro Público o con escribano con costo.
Resumen generado por Thinkindot AI
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