ALQUILERES: pésimas noticias para los inquilinos en abril
Los contratos de alquiler firmados bajo la ley de alquileres -hoy derogada- se actualizan una vez al año de acuerdo al Índice de Contratos de Locación (ICL) hasta que llegue su vencimiento. Insostenible incremento
Por UNO
Quienes deban renovar sus alquileres en abril estarán en un brete.
Quienes deban renovar sus alquileres en abril deberán enfrentar un aumento de casi el 200%. Esta pésima noticia es la respuesta a lo que se preguntan propietarios e inquilinos a pocos días del comienzo de abril.
Es que, más allá de que el presidente Javier Milei derogó la Ley de Alquileres en diciembre de 2023 por DNU -cuya vigencia actualmente se encuentra en discusión-, todos los acuerdos firmados hasta el 18 octubre del 2023 mantienen las condiciones que establecía la norma: Tres años de contrato y un ajuste anual actualizado por Índice de Contrato de Locación (ICL). A partir de esa fecha el ajuste es semestral por el índice Casa Propia por los cambios que se introdujeron a la ley hasta su derogación finalmente en diciembre del año pasado.
Esto quiere decir que el precio de los alquileres de los contratos de locación que fueron firmados bajo la ley a principio de abril del 2022 como los que lo hicieron en el mismo mes del 2023, registrarán un aumento interanual de casi el 200% (196,7% al 1 de abril), según la última actualización del ICL. Para graficarlo: si un locatario paga un alquiler de $100.000, a partir de abril con el ajuste deberá abonar $296.703, mientras que el que paga $200.000 pasará a abonar $593.407 mensuales.
Alquileres.jpg
Quienes deban renovar contratos de alquiler en abril enfrentarán un gran aumento.
¿Cómo calcular el aumento del precio del alquiler de los contratos firmados bajo la Ley 27.551?
Tanto propietarios como inquilinos deben consultar el ICL que publica el Banco Central de la República Argentina (BCRA) en su sitio oficial. Se trata de un indicador que contempla en partes iguales la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el INDEC) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte). Por lo que, el incremento de la inflación interanual, que fue del 276,2% en febrero de 2024, impactó directamente en el porcentaje de actualización.
Hay que tener en cuenta también el caso de los alquileres que finalizan en abril de este año -siempre y cuando no se haya establecido una prórroga-. Estos fueron firmados en el mismo mes de 2021 y deberán pactar un nuevo acuerdo. La particularidad es que ya no estarán regidos bajo ninguna ley, sino que vuelven al Código Civil y Comercial con libertad absoluta entre las partes mientras rija el DNU -que fue rechazado en el Senado el pasado 14 de marzo y deberá tratarse en Diputados-.
Entonces, el plazo de los contratos será el que las partes hayan establecido. Es decir: no habrá plazo mínimo legal, pero en caso de que no se aclare, será de dos años. También podrán arreglar el ajuste del valor de los alquileres y será válido el uso de cualquier índice, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. También podrán ponerse de acuerdo sobre cada cuánto tiempo actualizar el precio del alquiler.
La derogación de la norma causó que los propietarios volvieran a poner a disposición en el mercado nuevamente sus inmuebles y, a casi tres meses de la derogación de la ley de alquileres, esto se puede evidenciar de forma notoria: la oferta de viviendas en alquiler en la ciudad de Buenos Aires aumentó un 106% en sólo dos meses y medio -desde fin de diciembre de 2023-, según informa el sitio La Nación.
Además los precios de publicación se desaceleraron y los aumentos registrados en los últimos meses fueron por debajo de la inflación. Sin embargo, quienes deban comenzar un nuevo contrato hoy se encontrarán con valores en promedio por arriba del ajuste del ICL: las nuevas publicaciones acumulan una suba interanual del 286,7%. Aunque hay que considerar que en este caso se está comparando números de febrero porque aún no se conocen los datos de los incrementos de marzo y abril.
Cabe destacar que los contratos de alquiler firmados entre 18 de octubre de 2023 y 29 de diciembre -fecha en la que entró en vigencia el DNU- se actualizan de forma semestral en base al coeficiente Casa Propia. Estos contratos empezarán a actualizarse a partir del 18 de abril, cuando hayan pasado seis meses desde su firma bajo la norma 27.737 que fue modificada de la original, la 27.551.
Alquileres 2.jpg
Habrá que calcular muy bin cuál será el ICL para renovar alquiler en abril.
Cómo calcular el aumento del contrato con ICL
Hay varias páginas web que ofrecen calculadoras para conocer el aumento de los alquileres. Una de ellas es, por ejemplo, la del Instituto de la Vivienda de la Ciudad. Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:
Ingresar en el sitio web del Instituto de la Vivienda de la Ciudad que contiene una calculadora específicamente diseñada para conocer el aumento de los alquileres: https://vivienda.buenosaires.gob.ar/calculadora_alquiler
En primer lugar, se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento.
Luego se debe seleccionar la fecha de actualización del contrato.
Por último, el usuario debe indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil.
Otra alternativa es consultar la página oficial del Banco Central donde día a día la entidad actualiza el índice. Pero esta opción no cuenta con un cálculo automático, sino que lo tiene que hacer manualmente la persona siguiendo estos pasos:
Encontrar el índice: ingresar en el sitio web del Banco Central (bcra.gob.ar), ir a la pestaña “estadísticas” y luego “principales variables”. Al final de la lista, en la última opción está el ítem que permite verlo “Índice de Contratos de Locación”. Estos pasos se pueden acortar si se entra directamente al acceso directo: https://www.bcra.gob.ar/PublicacionesEstadisticas/Principales_variables.asp y buscar “Índice para Contratos de Locación”.
Definir el valor del índice cuando comenzó el contrato y el actual: el usuario deberá seleccionar las fechas de inicio del contrato y la fecha en la que tiene que actualizarse el monto. Luego debe apretar el botón azul “consultar” que desplegará una tabla con el valor del índice en todos los meses del período consultado. En esa tabla, el primer valor es el índice cuando comenzó el contrato y el último es el valor del índice actualmente.
Para conocer cuánto aumentará el alquiler, se debe realizar la siguiente cuenta: tomar el índice actual y dividirlo por el valor del índice de cuando comenzó el contrato. Esa cifra debe multiplicarse por el valor del alquiler y dará como resultado el monto que el inquilino deberá pagar durante el próximo año hasta que vuelva a actualizarse.
