En la última década han proliferado en el departamento los barrios privados o countries, un fenómeno que tiempo atrás era exclusivo de las grandes ciudades. La mayoría se encuentra en una fase inicial de construcción y comercialización, y el tiempo dirá si todos los emprendimientos llegarán a concretarse.
Aunque no hay datos oficiales, en el sector estiman que existen cerca de veinte barrios cerrados y clubes de campo, que nacieron en el período de mayor auge del negocio inmobiliario, de los cuales un importante porcentaje está concentrado en Las Paredes, y los otros se reparten entre la zona suroeste de la ciudad, Cuadro Benegas, Rama Caída, Villa 25 de Mayo y el ingreso a Valle Grande.
Unos pocos cuentan con viviendas en su interior y el resto se encuentran en la fase de venta de lotes con solamente el portal de entrada característico de estos predios construido y algunas obras de urbanización, como caminos internos, iluminación y forestación.
Héctor García, presidente de la Cámara de Desarrolladores Inmobiliarios e Inversiones de San Rafael, indicó que “el grueso de quienes compran lotes en barrios privados o clubes de campo son familias tipo, de edad media y con hijos”, que buscan un buen lugar para vivir, entre los cuales hay sanrafaelinos y foráneos.
Explicó que este fenómeno se inició cuando la tierra comenzó a aumentar su valor, lo que abrió un proceso de loteos de fincas cercanas a la ciudad, pero luego se presentaron casos donde se les dio valor agregado a esos predios con servicios adicionales, espacios comunes, áreas deportivas y seguridad las 24 horas. “Eso tiene un costo adicional y entonces comenzaron a cobrar expensas”, añadió.
El empresario dijo a UNO de San Rafael que esta situación “se empieza a dar fundamentalmente porque San Rafael fue creciendo y se presentó el problema de la inseguridad. Y entonces la gente evalúa que antes de pagarle a un encargado que cuide la vivienda o la casa quinta, prefiere estar contenido dentro de un desarrollo y pagar una expensa”.
Aclaró que “de todos modos es un proceso que está empezando” y consideró que “hay una sobreoferta de loteos, donde la mayoría están con pocas construcciones”.
Para García “no hay una demanda sostenida, hay muchos desarrollos que si hubieran hecho un análisis de mercado exhaustivo que contemple la realidad económica y el poder adquisitivo de San Rafael no los hubieran emprendido”.
A eso sumó la dificultad que existe para acceder a créditos destinados a comprar lotes o construir, ya que “hay que tener una carpeta bien aceitada para que te den plata para edificar una casa”.
Ante ello, la mayor parte de los desarrolladores inmobiliarios han optado por urbanizar y parquizar el predio y vender los lotes, y dejar que cada comprador construya la casa por su cuenta.
No obstante, también hay casos de desarrolladores que brindan el servicio de edificar las casas, que se ofrece principalmente a clientes que son de afuera.
En la mayoría de los casos los lotes se ofrecen en un rango promedio de precios que van de 15 a 100 dólares el metro cuadrado, dependiendo la ubicación y el desarrollo. “Es muy amplia la brecha”, manifestó el presidente de la cámara.
También depende de si es un barrio privado o un club de campo. Aunque la legislación no es del todo clara y necesita un ajuste a la nueva realidad, García explicó que a diferencia del barrio cerrado, “el club de campo o country necesita más espacios comunes, las calles son más anchas, tienen un área deportiva y no se puede construir más del 30% de la superficie del terreno”.
Sobreoferta y depuración
Frente a la sobreoferta que se advierte en el sector de los desarrollos inmobiliarios, Héctor García consideró que “van a subsistir los emprendimientos que tengan mayor valor agregado, porque la gente es la que va a elegir. Las personas eligen por comodidad de vida, costumbres, hábitos y por el desarrollo que observa. El precio lo acomoda después el mercado. El sector se va a depurar como todos los productos y cuando se vaya depurando vamos a conocer su realidad”.
Además, el empresario recordó que “dentro de poco tiempo se aplicará la Ley de Uso de Suelo y Ordenamiento Territorial, que también va a depurar esto. La Comuna va a empezar a tener influencia porque muchos de los desarrollos que se hacen más cerca de la ciudad le traen trastornos al Municipio, porque debe llevar los servicios, como la recolección de residuos, y todo eso complica la cosa. Esta ley permitirá determinar qué zona es industrial, cuál es turística y cuál para desarrollo inmobiliario, lo que va a direccionar las inversiones”.