El ritmo de la construcción viene en baja en Mendoza

Los referentes del sector coinciden en que estas variables generan un “estado de incertidumbre” en materia económica, que motivan la desinversión en ladrillos, un rubro que en los últimos años mantenía un buen impulso, ya que era uno de los principales refugios elegidos por los ahorristas para resguardar su dinero.

Vale aclarar que nadie habla de paralización de la actividad, pero sí de un freno del crecimiento. Los más optimistas sostienen que se está frente a un trance pasajero y que en el mediano plazo, quienes tengan capacidad de ahorro se darán cuenta de que la construcción es “la mejor inversión”.

En este contexto, para las constructoras cobran particular relevancia los proyectos de obra pública, en especial el difundido plan de viviendas del Instituto Provincial de la Vivienda (IPV), y las recientes líneas de crédito anunciadas por el Banco Hipotecario, como elementos que durante 2012 pueden mantener a flote el rubro.

Escenario

Si bien los primeros tres meses del año suelen ser chatos para la construcción, ya se observa un freno en el inicio de nuevos proyectos. Y es que la construcción no es ajena al enfriamiento de la economía.

“Para este año se ha anunciado un crecimiento económico de apenas 3 a 3,5%. Indefectiblemente, esto conlleva incertidumbre y genera retracción; las inversiones son por demás analizadas y, en el caso de la construcción, se retraen mucho más”, ilustra Jorge Panella, titular de Tolcon SRL Constructora y referente del sector.

Por otro lado, el control para la compra de divisa estadounidense que rige desde el 1 de noviembre impactó de lleno en el mercado inmobiliario y la construcción sufrió el daño colateral.

“En una economía donde las tasas de interés de los depósitos son inferiores a la inflación y las acciones son volátiles, la opción excluyente de inversión es construir para vender o alquilar. El que ya se compró su LCD, cambió el auto, se fue de vacaciones y aún tiene la posibilidad de invertir pensaba en construir un departamento pero el cepo cambiario ha entorpecido esta actividad”, describe Santiago Debé, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, para quien los mercados deben regirse por reglas claras y de acuerdo a la oferta y la demanda.

A esto se suman otros elementos que reprimen la actividad, como el aumento de los costos (durante el año pasado los materiales subieron 25% y los salarios del sector un poco más de esa cifra), la quita de los subsidios, el uso ilimitado de las reservas del Banco Central y la escasez de créditos, que completan el cóctel de incertidumbre de la que hablan las empresas.

Qué se construye y qué no

Esta situación incide en que, por ejemplo, en materia de edificios de departamentos de alta gama, debido a la inversión que requieren, “hoy no se están gestionando nuevos proyectos y los que están en ejecución no tienen un ritmo sostenido”, comenta José Liñán, presidente de Liñán Construcciones.

Incluso algunos de los consultados señalan que el sector ABC1 al que van dirigidos estos emprendimientos ha comenzado a mostrar signos de saturación y sostienen que hay que virar hacia proyectos con unidades más pequeñas, con menos amenities y terminaciones medias.

En cambio, otros consideran que todavía hay mercado para este segmento. Es el caso de Oscar De Hoyos, socio gerente de OHA Construcciones, quien destaca que la demanda “existe” aunque la gente esté más cauta. Como ejemplo, resalta que tienen vendido el 90% de los departamentos de la primera de las Torres Agustinas (ubicadas en el Bombal Sur) y aunque aún no salen a comercializar la segunda torre, ya tienen el 15% de los departamentos comprometidos. Además, les llama la atención la cantidad de consultas que reciben para saber si existen departamentos para alquilar.

De hecho es gracias a esta franja ABC1 que muchas constructoras mantienen su ritmo de trabajo. Concretamente, las obras que han podido permanecer al margen de este contexto económico complejo son “las casas particulares en barrios cerrados y los complejos de departamentos encarados por grupos de ahorristas”, comenta Fernando Persoglio, del estudio PMS, y con él coinciden varios de los consultados.

En primer lugar, se trata de viviendas de 700 a 1.000 metros cuadrados que rondan los 250 mil dólares, ubicadas en zonas como Chacras de Coria, Mayor Drummond, Dalvian, Palmares, etcétera.

En el segundo rubro, se ubican los proyectos “encarados por un grupo de amigos o conocidos, normalmente profesionales, con capacidad de ahorro, que construyen complejos de departamentos de uno y dos habitaciones”, completa Liñán.

Muchos de estos complejos han venido construyéndose bajo la figura de fideicomisos inmobiliarios, figura por la cual una parte (fiduciante) aporta el capital, para que otra (fiduciario) los administre con el fin de, por ejemplo, construir una propiedad y una vez finalizada la obra, el administrador entrega las unidades a otro particular o empresa que adquiere el carácter de beneficiario. En este punto hay que destacar que ante el auge de esta figura contractual en materia inmobiliaria, en setiembre pasado, la AFIP impuso fuertes controles y nuevas cargas impositivas para contrarrestar la evasión, que podrían desalentar su uso.

En la lista de emprendimientos frenados también se ubican los locales comerciales y oficinas. Actualmente, es casi nula la construcción de este tipo de unidades, ya que es mucho más difícil encontrar mercado para ellas que para una vivienda.

En cuanto a los centros comerciales, siguen en pie los ya iniciados como Alto Dorrego Mall (ubicado junto al Walmart de Guaymallén), que está próximo a inaugurar, y La Barraca Mall, del grupo Cioffi, que estaría terminado a fines de setiembre. Sin embargo, no se han encarado otros proyectos que han venido siendo anunciados largamente.

Obra pública y créditos hipotecarios

Frente a este panorama, este año “la obra pública será el factor dinamizador del sector”, coinciden Fernando Porreta, presidente de la cámara Argentina de la Construcción y Hugo Gamboa, presidente del Círculo de Constructores de Mendoza.

Y, en este sentido, el plan de viviendas anunciado por el Gobierno provincial parece ser la clave. Aunque por la ‘sintonía fina’ se espera que, en términos reales, lo ejecutado este año en obra pública sea menor que a lo de 2011, en materia de vivienda la inversión será mayor, esgrimen desde las cámaras.

Según Porreta, “el 15 de abril se licitan 822 viviendas y otras 1.000 en mayo; más 800 que se estaban ejecutando y otras 470 que comenzaron a construirse, creo que este año vamos a llegar a las 3.500 seguro”.

Por su parte, Gamboa añade que además de las 1.800 del primer semestre, “en la segunda mitad del año se licitarían otras 1.000 unidades más, por lo que el piso para este año va a ser de 3.000 viviendas”.

El optimismo con este plan es importante. Al punto que ambas entidades advierten que va a impactar fuertemente en la demanda de mano de obra calificada ya que, por el tipo de construcción, la edificación de viviendas requiere empleados especializados de manera intensiva. De hecho, Porreta señala que para la segunda mitad del año podrían faltar trabajadores, en particular, plomeros, yeseros y electricistas.

Las expectativas recaen particularmente en los subprogramas destinados a clase media en los que está trabajando el IPV. Algunos de estos programas se instrumentarían con un crédito del Banco Nación y un subsidio de la Secretaría de Obras Públicas de la Nación, además del ahorro previo de los beneficiarios. En el organismo provincial están terminando de delinear los trazos finos del plan por lo que prefirieron esperar para dar más detalles. Fuentes extraoficiales indicaron que sería serían créditos de hasta 400 mil pesos, a 20 años y con una tasa del 12,5% anual.

Lo cierto es que las constructoras ponen sus fichas en este plan y en las nuevas líneas de crédito lanzadas hace escasos días por el Banco Hipotecario que otorgan hasta 500 mil pesos para construcción y hasta 250 mil pesos para remodelación de viviendas, a pagar en 10 años con una tasa fija de 15,9%.

“Esto abre una puerta a la clase media. Sería bueno que otros bancos se sumaran a este tipo de iniciativa porque lo que se necesita es crédito”, destaca Porreta.

Aunque como sostiene Panella, “el año se presenta duro”, las constructoras mantienen el optimismo. “Hay que esperar a que termine marzo para ver cómo se mueve la obra privada”, indican. Por su parte, De Hoyos tiene confianza en que la situación de amesetamiento “se revierta” en breve porque “con inflación y dólar quieto, los ladrillos son una opción”.