sábado 09 de abril de 2016

Este lunes entran en vigencia los créditos hipotecarios indexados

La cuota inicial será 60% menor a la que se paga en los planes vigentes. El tema es que se actualiza según la inflación. El Central acordó con seis bancos adoptar una unidad de vivienda (UVI) que se ajustará mes a mes.

A partir del lunes media docena de bancos empezará a ofrecer créditos hipotecarios "a la chilena", a una cuota inicial 60% menor a la que se paga en los pocos planes a tasa fija vigentes en el mercado.
Las entidades acordaron con el Banco Central (BCRA) adoptar una unidad indexada bautizada como "unidad de vivienda" (UVI) que ajusta mes a mes el valor de la cuota de acuerdo a la inflación y que sirve tanto para préstamos como para depósitos. La clave es que hace caer el ingreso mínimo necesario para calificar y evita que los bancos sufran la licuación de la cuota.

Los primeros seis bancos en adoptar el sistema son Banco Ciudad, Banco Macro, Banco Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Río.

En las entidades se mostraban esperanzadas respecto a la posibilidad de que las familias argentinas adopten esta modalidad crediticia una vez que se familiaricen con ella. "El público arrancará con cautela, pero se irá enganchando cuando advierta que califica para montos a los que antes no alcanzaba", dijo Juan Curutchet, titular del Banco Provincia.

Las UVI están inspiradas en el sistema de Unidades de Fomento (UF) que funciona desde la década del '60 en Chile y que también fue adoptada en otros países, por ejemplo, en Uruguay. En Chile, la UF cumple una función similar al dólar en la Argentina: los precios de las propiedades muchas veces se calculan y publican en UF, ya que el valor en pesos chilenos de esa unidad de cuenta varía, pero la cantidad de unidades a la que se tasa un inmueble es más estable. Aunque están pensadas para la compra de viviendas, los bancos serán libres de ofrecer créditos prendarios y personales con UVI.

En Chile, el crédito hipotecario equivale al 18% del PBI, pero en la Argentina no llega al 1%. El valor de la UVI fue establecido en $14,053 para el 31 de enero pasado por la entidad que conduce Federico Sturzenegger.

El número no es caprichoso: parte de la estimación del promedio ponderado del valor del m2 en seis ciudades del país y que dio $14.053 (algo menos de U$S1.000 por m2). A partir de ese precio original, el valor de la UVI se irá actualizando a diario en la web del BCRA en base a la variación del coeficiente de estabilización de referencia (CER).

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Vuelve el famoso CER
El CER es una excepción a la cláusula de la Ley de Convertibilidad que prohíbe la indexación de contratos y es aplicable sólo al sector financiero. Aunque útil a nivel técnico y legal, el índice fue víctima de la intervención del INDEC en 2007, ya que depende del manipulado índice de precios al consumidor. Recientemente volvió al centro de la escena cuando la administración actual decidió en forma sorpresiva abandonar la medición de precios que elabora la Ciudad de Buenos Aires para su confección para remplazarla por el índice de San Luis.

El concepto no será fácil de digerir para un consumidor argentino acostumbrado a cuotas fijas altas al principio, pero que se abaratan con el tiempo, porque si bien la tasa no varía, la cuota crece junto con los precios.

La ventaja para el tomador de crédito es que es más fácil acceder. En un comunicado el BCRA lo ejemplificó: "Asumiendo una relación de cuota ingreso del 30%, en el crédito estándar para un monto de $1 millón se necesita un ingreso mensual de $68.609. En el préstamo con UVI el ingreso mensual requerido es de $26.855". La cuota inicial, para ese mismo caso, estaría en los $8.000 el primer mes y terminaría encima de los $20.000 en la cuota número 176 si es que la inflación sigue el camino esperado por el ministro de Hacienda, Alfonso Prat Gay.

La intención es que la cuota siempre represente la misma porción de los ingresos del tomador. El riesgo para el usuario es que la inflación se dispare. Para ello, los bancos estarán obligados a ofrecer a los clientes extensiones del plazo del crédito siempre que el CER avance 10% más que el coeficiente de variación salarial. En la entidad señalaban que la iniciativa "permite ahorrar en metros cuadrados". Esto es porque los bancos, a la par de los préstamos, ofrecerán hacer plazos fijos ajustados con UVI a no menos de 180 días que permitirían blindar los ahorros frente a los precios.

Para los bancos, el riesgo de este mecanismo está en el descalce de plazos. El 88% de los depósitos en manos de los bancos están colocados a menos de 60 días de plazo, mientras que los créditos hipotecarios no tienen mayor sentido de ser a plazos menores a los 10 años. Las entidades que se comprometieron a adoptar el sistema asumirán ese riesgo, pero tienen posibles garantes. Aunque en un principio no participaría, la ANSES participó en las charlas para la creación de las UVI y estaría dispuesta a comprarles parte de la cartera a los bancos. La esperanza oficial es que aseguradoras, fondos comunes de inversión y otros inversores institucionales muestren interés.
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