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martes 21 de junio de 2016

Inmobiliarias y constructoras: ¿hacia dónde vamos?

El presente muestra realidades disímiles según la óptica con la que se la mire. Lo que sostienen los referentes del sector.

El país transitó -y aún lo hace- por un periodo de transición extenso y fastidioso. Sumergido en un año electoral, que vino acompañado con un cambio de gobernabilidad, las consecuencias, como siempre, las terminó pagando la sociedad. Y basándonos específicamente en las aristas de la construcción y del sector inmobiliario, esto se vio reflejado en un brusco parate de la actividad que trajo aparejado una importante recesión económica.

Hoy, especialistas del rubro vaticinan vientos de cambio. Son optimistas en que se volverá a reactivar el mercado para el bien todos. De hecho, es una de las grandes apuestas del Gobierno nacional para dar un golpe de efecto en uno de sus mayores aplazos: la generación de empleo.


Ahorro "en ladrillos"

El Banco Central de la República Argentina (BCRA) anunció un nuevo tipo de crédito hipotecario que apunta a llegar a sectores que actualmente no califican en préstamos para viviendas. Estos estarán expresados en Unidades de Vivienda (UVIs), medida ligada con el costo promedio de construcción de un metro cuadrado, que se actualizará según la inflación que marque el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que también se usa por ejemplo para el pago de bonos de deuda. Según la última modificación, el CER se basa en la variación de precios que mide el instituto oficial de San Luis, a falta de un índice de precios nacional.

"La habilitación del ahorro en UVI pondrá al alcance de las familias argentinas un instrumento de ahorro protegido de la inflación, similar al ahorro ´en ladrillos´ pero que será accesible a todas las familias independientemente de su poder adquisitivo", afirmó mediante un comunicado el ente monetario. La nueva modalidad de ahorro consistirá en depósitos por plazos mínimos de 180 días y podrá haber depósitos precancelables de plazos más largos, con la precancelación ocurriendo una vez transcurridos 180 días.

Teniendo en cuenta el sendero de inflación proyectado por el Gobierno, se asume que la variación futura del CER, utilizada en el cálculo del valor nominal de las cuotas de la nueva modalidad de crédito, tiene la siguiente trayectoria: primer año, 25%; segundo año, 14,5%; tercer año, 10%, desde el cuarto en adelante, 5% anual.

En una primera etapa se han comprometido al lanzamiento de estos préstamos los bancos Ciudad, Macro, Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Rio, y el BCRA espera que todas las entidades se sumen a este tipo de préstamos.


Opiniones dispares

Al respecto, Miguel Ángel Astorga, presidente del Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Mendoza, cree que esta iniciativa "en lo abstracto, desde el punto de vista filosófico, es maravillosa" al ser más flexible en cuanto a los requisitos que tiene que cumplimentar quien solicita el crédito. Sin embargo, su análisis va más allá: "Si lo bajamos a la realidad, lo primero que se tiene que preguntar quién toma el crédito es cuánto va a pagar de cuota. Hoy esa cuota es de $800 cada $100.000 prestados. Pero mañana en la Argentina no sabemos que puede llegar a pasar con la economía y mucho menos con lo que pueda ocurrir dentro de 10 años. Esto es lógica pura: si sube el precio del metro cuadrado sube la cuota".

"La inflación tiene que bajar a un dígito –continuó-. Creo que este lanzamiento fue apresurado, para disminuir la tensión en la gente, por la situación que se está viviendo, por el tarifazo. Es decir, se eligió este momento desde el punto de vista político y no financiero".

Por su parte, algo más optimista, el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar, considera que el sistema de ahorro que impulsa el Banco Central puede ayudar a reactivar el mercado: "Lo vemos muy bien, ya que ayuda a reactivar el mercado". El empresario propuso que las inmobiliarias colaboren con este nuevo mecanismo, y que lo hagan funcionando como precalificadoras de crédito, con lo cual se acelerarían los trámites para acceder a la vivienda.

En su visión, desde enero a esta parte, el mercado registró un crecimiento endeble. Pero reconoció que a raíz de esta línea de crédito, las consultas se incrementaron notablemente.

"Hay mucha oferta, porque el mercado lleva años retraído. Por eso, creemos que de acá a fin de año no van a aumentar los precios de las propiedades. Creo que este es un buen momento para el que pueda invertir", enfatizó.

El vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, Gustavo Llambías, sostuvo que la medida "era algo muy esperado y por lo que venimos trabajando desde hace años desde la institución", destacando que la importancia para la reactivación del sector y el acceso a la vivienda de la clase media se da a través de créditos a largo plazo, "recuperando a los sectores medios como clientes y multiplicando obras y puestos de trabajo".

El directivo destacó que la Asociación presentó en su momento un proyecto que impulsaba la creación de una Unidad de Vivienda al estilo chileno, donde proponían ajustar el valor de la UVI con la variación del promedio de los salarios de la Argentina, el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) del Indec, más que con el índice de costo de vida (que hoy ni siquiera está disponible en el Indec), para pasar a usar el costo de vida una vez estabilizada la inflación en valores de un dígito.


¿Construcción reactivada?

Al momento de hablar del rubro construcción, una fuente de consulta obligada es el presidente de la Cámara Argentina de la Construcción en Mendoza, Jorge Sanchís, quien apunta hacia el sector privado para empezar a hablar de reactivación.

Este ingeniero civil de 59 años considera que en este segmento las primeras señales de movimiento se verán recién en la segunda mitad del año: "Estamos tratando de retomar la ejecución de obras. El Gobierno ya arregló gran parte de una deuda grande con el sector. Salvo algunas deudas chicas, todo lo demás se acordó en bonos. Ya está todo arreglado, la voluntad política del Gobierno está, sólo queda pendiente el papelerío que conlleva este tipo de negociaciones, que lleva su tiempo. En este arreglo, cada empresa tuvo la oportunidad de solucionar su situación según le conviniera".

En el Instituto Provincial de la Vivienda se está dando un movimiento grande de pagos de certificados, queriéndose acomodar la cuestión. "En la segunda quincena de este mes ya vamos a empezar a ver los primeros movimientos en la obra pública", aseguró

Difiere en esta apreciación el corredor Astorga: "El Gobierno ha tomado medidas que eran necesarias, pero que han sido dolorosas. Yo creo que, en el mejor de los casos, en la segunda mitad del 2017 vamos a salir del amesetamiento. Desde que se aplicó el cepo cambiario. Fue algo terrible, paralizó todo, y eso que el mercado inmobiliario mendocino está casi totalmente pesificado. Esta paralización fue la consecuencia directa de las decisiones macroeconómicas que se tomaron en ese momento. Cuando vos haces la fiesta de 15 a tu hija la tenés que pagar y eso es lo que estamos haciendo ahora: pagando la fiesta una vez que ésta terminó".

Respecto al rol que juegan las inversiones privadas, Sanchís cree que sólo hay movimientos en loteos, excluyendo la construcción propiamente dicha e inversión. Ante esto, es optimista en pensar que "el movimiento se va a empezar a ver recién en el segundo semestre del año", lo que implicaría un motor de empleo.

El empresario pronostica que el sector privado se va a empezar a movilizar con los préstamos hipotecarios, con las operatorias como el Procrear, u otras similares. El problema es que todavía muchas de estas iniciativas no se han terminado de reglamentar. Sin embargo, advierte que si todos estos planes que hay en danza se destinan a préstamos individuales, el efecto que va a tener sobre el empleo será prácticamente neutro porque la experiencia indica que cuándo el préstamo se le otorga directamente al interesado en construir tiene un impacto neutro en el empleo. En la mayoría de los casos, esa vivienda se construye con personal del mercado informal porque es más barato para quien construye. En resumen: si estas operatorias se destinan a préstamos individuales habrá una reactivación de la economía porque los materiales se tienen que comprar en el mercado formal, no hay otra manera. Y también habrá trabajo, pero será con un índice de informalidad muy alto.

Por eso la necesidad de que muchos de estos préstamos se direccionen hacia las constructoras para que puedan construir emprendimientos para luego salir a venderlos a los particulares.

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